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你真以為房產去庫存是為了降房價?

房產去庫存

小編記得2016年有句話很火:一座城市的房價能不能破萬,是衡量其能不能成為二線城市的重要標準之一。現在看,這已經成為一個笑話。

之前看了一個調查,目前中國有62座城市房價過萬,其中有20個是三四線城市。可以說,三四線房價破萬,未來將成為一個常態!

在這里你們有沒有發現一個矛盾的地方?

就是,國家一方面希望房價能穩定下來,另一方面也一直努力去庫存。

如果真的擔心房子賣不出去,可以不救他,賣不動了開發商自然會降價促銷呀,一方面解決庫存,另一方面也有利于老百姓。

可現在卻是,房價飛漲,百姓搶房,雖然去庫存目的達到了,但三四線城市的房價,也向著一線城市看齊了。

很多人因此以為,中國房子既想去庫存,又不想降房價,有點自相矛盾。

其實吧,這就有點沒搞懂去庫存與房價之間的關系。

首先,為啥要去庫存?

可不是為了所謂的人民群眾的“幸福生活”。而是讓開發商貸款轉移到個人貸款,避免大面積銀行壞賬。同時,讓開發商把存量房賣了還銀行的錢,降低開發商貸款的總體規模。最終,開征房產稅,打壓房價,釋放消費能力,實現政府財政收入從賣地轉型到征收房產稅的轉變。

在這過程中,去庫存是手段,政府財政收入轉型才是最終的目的。這也就解釋了,為什么政府一邊打壓房價,另一邊三四線城市的房價卻又暴漲。

原因很簡單:

開發商蓋房是要錢的,也就是土地轉讓金。

這錢從哪來呢?銀行融資。

政府拿到錢之后,除了維持政府的正常運轉,還得還債,也就是還欠銀行的錢。

銀行、地方政府、開發商三者其實是捆綁在一條線上的。開發商借錢拿地,把錢給政府。開發商賺了錢,還了銀行的舊債,銀行沒有太多壞賬,那政府可以繼續舉債。

可以說,只要房價繼續漲,這個游戲就能一直玩下去。

"房產去庫存"

所以,對以賣地為主要財政收入的地方政府來說,庫存就意味著債務惡化。但是,如果用降低價格拋售的方式來去庫存的話,則會導致資產價格崩盤。

邏輯很簡單:房價下跌,房主違約,銀行虧本。

開發商還不上銀行的錢,也不從政府那買地,銀行就得虧。銀行一倒,開發商一倒,地方政府的一屁股債就玩不下去了。所以,庫存是肯定要去的,但房價么...

今年三四線城市的樓市表現就很能說明問題。少部分地區漲價帶節奏,大部分地區優惠放量,引發上漲預期。這樣大家才會更愿意買房,更能促進去庫存。

如果真的降價了,反而會導致更多人觀望,去庫存也就成了一個笑話。所以,政府采取了棚改貨幣化的手段來實現去庫存。

先進行農村拆遷,但不補貼房子,而是以現金的手段給予拆遷款。這樣,沒有房子住,但手頭又有大把錢的村民,買房也就成了必然。買房的多了,樓市也就熱了,庫存也就這么被消化掉了。

現在你知道房子是如何漲的了吧?

房產去庫存不是為了降房價,那三四線城市的暴漲還會持續嗎?

對此,小編還是之前一貫的觀點:

三四線小城市的房子,如果不是真的為了居住,那還是不要再去摻和了。看上去這輪漲價很誘人,但有兩點很值得注意:

1. 三四線房價之所以暴漲,和當前棚改貨幣化關系最大。

由于當前拆遷主要給予貨幣補償,所以拆遷戶只能市場上買房。大量的買房需求,自然推高了房價。人家這是剛需,你投資的就別湊熱鬧了...

2. 三四線城市房價沒有支撐點,棚改貨幣化是短期政策刺激,終歸有結束的時候。

從長期看,這些地區人口凈流出,和收入房價其實并不匹配。真正影響房價的,中期看調控,遠期看人口!

因此,雖然如今三四線房價紛紛高漲,但小編對它的未來,其實并不十分看好。照棚改計劃在2020年就會結束,而那個時間點,很可能將成為三四線房價的命運點。

至于會不會暴跌,這點小編還不能下定論。

但即便暴跌,房子已經被老百姓接盤,開發商的貸款也還完了,沒啥好怕的了。中國沒有個人破產制度,個人接盤,那就是到死也得還完。

也許收回的時間有點長,但絕對不是死賬爛賬。

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